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Le bail à construction est un contrat régit par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Il se caractérise essentiellement par le fait que le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère dès lors un droit réel immobilier en faveur du preneur.
A noter que la loi de finances pour 2018 a créé un abattement exceptionnel sur les plus-values en vue de la construction de logements en zone tendue.
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Impôt sur le revenu :
Les loyers et autres prestations de toute nature perçus par le bailleur présentent le caractère de revenus fonciers (article 33 bis du CGI). Ces revenus seront taxables dans la catégorie des revenus fonciers si le bailleur est un particulier et dans la catégorie des BIC ou à l’IS si le bailleur est une entreprise ou une société.
Si la durée du bail est supérieure ou égale à trente ans, la remise gratuite en fin de bail des constructions édifiées par le locataire ne donne lieu à aucune imposition.
En revanche si cette durée est comprise entre dix-huit et trente ans, la remise s’analyse en un supplément de loyer constitutif, pour le propriétaire bailleur, d’un revenu foncier. Toutefois, l’impôt n’est dû que sur le prix de revient des constructions sous déduction d’une décote égale à 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième. L’imposition est en principe exigible à la fin de la période pour laquelle le bail a été initialement conclu. Elle peut être échelonnée sur quinze ans.
Plus-values immobilières :
En vertu des dispositions de l’article 151 quater du CGI, lorsque le bail à construction est assorti d’une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur moyennant un supplément de loyer, les sommes ainsi versées sont considérées non pas comme des loyers imposables en tant que revenus fonciers, mais comme le prix de cession du terrain. La plus-value dégagée à cette occasion relève dès lors du régime des bénéfices professionnels si le bailleur est une entreprise et du régime des plus-values des particuliers si le bailleur est un particulier
Lorsqu’une plus-value est constatée et déterminée à la date de la conclusion du bail, le bailleur-vendeur prendra en compte, pour la computation du délai de détention et le calcul du taux de l’abattement applicable, le délai séparant la date d’acquisition du terrain et celle de la fin du bail.
Fin anticipée du bail :
En ce qui concerne la fin anticipée du bail à construction, c’est une opération couteuse fiscalement Ainsi la résiliation anticipée du bail, dont l’acte doit être publié au service de la publicité foncière, entraîne le transfert au bailleur de la propriété des constructions édifiées par le preneur. Cela opère mutation taxable et rend ainsi exigible les droits de vente d’immeuble assis sur le montant de l’indemnité convenue entre les parties.
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