La fiscalité du bail à construction

 

Le bail à construction est un contrat régit par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Il se caractérise essentiellement par le fait que le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Il confère dès lors un droit réel immobilier en faveur du preneur.
En vertu de l’article L. 251-3 du CCH, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. La durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans.

 

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Obligations du preneur :

  • Obligation de construire : le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué qui peuvent conduire à la réalisation de toutes sortes d’immeubles (habitation, commercial, industriel etc.) dès lors où elles sont immobilières et substantielles, ainsi que clairement déterminées.
  • Obligation du paiement du loyer : le loyer est indispensable, mais il peut très bien être en argent ou en nature (par remise des constructions en fin de bail) ou associer ces deux modalités.
  • Obligation d’entretien des constructions : le preneur est tenu du maintien en bon état d’entretien et des réparations de toute nature.
  • Obligation de reconstruire : le preneur doit reconstruire les bâtiments qui ont péri sauf ceux ayant péri par cas fortuit ou force majeure.
  • Obligation de payer les charges de l’immeuble : le CCH précise que le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Toutefois cette obligation n’est pas d’ordre public.


Droits du preneur :

  • Droit réel immobilier sur le sol et les existants : il résulte de ce caractère que le bail à construction doit être publié au fichier immobilier.
  • Droit de construire les constructions prévues par le bail.
  • Droit de propriété temporaire sur les constructions édifiées par lui conformément aux stipulations du bail.
  • Droit d’exploiter librement les constructions existantes ou réalisées : cette liberté d’exploitation participe de l’équilibre économique de la convention.
  • Droit de céder ses droits : cette libre cession est un élément fondamental du bail.
  • Droit de consentir des servitudes et hypothèques.

 

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Aspects fiscaux du bail à construction :


Afin d’inciter à la conclusion du bail à construction qu’elle a créé, la loi du 16 décembre 1964 a prévu de l’exonérer de taxe de publicité foncière ainsi que de la TVA.
L’article 743, 1° exonère en effet explicitement les baux à construction de la taxe de publicité foncière. La taxe de publicité foncière est ainsi obligatoire et gratuite. Cette exonération est inconditionnelle : elle est acquise quel que soit le régime du bail au regard de la TVA (≠ bail emphytéotique).
Par application de l’article 261 D, 1° bis du Code Général des Impôts, les baux à construction sont en principe exonérés de TVA. Toutefois le bailleur a la possibilité d’opter pour l’assujettissement du bail à la TVA (article 260, 5° du CGI).

 

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Impôt sur le revenu :

Les loyers et autres prestations de toute nature perçus par le bailleur présentent le caractère de revenus fonciers (article 33 bis du CGI). Ces revenus seront taxables dans la catégorie des revenus fonciers si le bailleur est un particulier et dans la catégorie des BIC ou à l’IS si le bailleur est une entreprise ou une société.
Si la durée du bail est supérieure ou égale à trente ans, la remise gratuite en fin de bail des constructions édifiées par le locataire ne donne lieu à aucune imposition.
En revanche si cette durée est comprise entre dix-huit et trente ans, la remise s’analyse en un supplément de loyer constitutif, pour le propriétaire bailleur, d’un revenu foncier. Toutefois, l’impôt n’est dû que sur le prix de revient des constructions sous déduction d’une décote égale à 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième. L’imposition est en principe exigible à la fin de la période pour laquelle le bail a été initialement conclu. Elle peut être échelonnée sur quinze ans.


Plus-values immobilières :

En vertu des dispositions de l’article 151 quater du CGI, lorsque le bail à construction est assorti d’une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur moyennant un supplément de loyer, les sommes ainsi versées sont considérées non pas comme des loyers imposables en tant que revenus fonciers, mais comme le prix de cession du terrain. La plus-value dégagée à cette occasion relève dès lors du régime des bénéfices professionnels si le bailleur est une entreprise et du régime des plus-values des particuliers si le bailleur est un particulier
Lorsqu’une plus-value est constatée et déterminée à la date de la conclusion du bail, le bailleur-vendeur prendra en compte, pour la computation du délai de détention et le calcul du taux de l’abattement applicable, le délai séparant la date d’acquisition du terrain et celle de la fin du bail.


Fin anticipée du bail :

En ce qui concerne la fin anticipée du bail à construction, c’est une opération couteuse fiscalement Ainsi la résiliation anticipée du bail, dont l’acte doit être publié au service de la publicité foncière, entraîne le transfert au bailleur de la propriété des constructions édifiées par le preneur. Cela opère mutation taxable et rend ainsi exigible les droits de vente d’immeuble assis sur le montant de l’indemnité convenue entre les parties.

 

 

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