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Vous pouvez réaliser l' investissement en location meublée par le biais d'une société soumise à l'impôt sur le revenu sans que ne soit remis en cause l'intérêt fiscal. La location en meublée, qu’elle soit ou non professionnelle, est par définition une activité commerciale. Elle présente l’intérêt majeur de permettre la déduction des déficits directement sur le revenu global du loueur.
Pour cela, la société par l’intermédiaire de laquelle la location meublée est exercée ne doit pas être passible de l’IS. C’est pourquoi le recours à une SCI n’est ici pas pertinent (les sociétés civiles ayant une activité commerciale représentant plus de 10% de leur activité sont obligatoirement soumises à l’IS). Il convient donc au contraire privilégier plutôt les sociétés à responsabilité limitée de famille (SARL de famille) ayant opté pour le régime des sociétés de personnes. Dans le cadre de l'activité de LMP par le biais d'une structure sociétaire, le seuil de 23.000 € est apprécié par chaque associé en fonction de ses droits et non au niveau de la société elle même.
Une question fiscale ?
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Questions à l'Expert ... Vous souhaitez louer un bien de manière saisonnière qui est en SCI ? que se passe t'il ? la réponse ici >> Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >> Que dois-je mettre dans le local que je loue en meublé pour ne pas être requalifié en location nue ? la réponse ici >>
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Un ou plusieurs gérants personnes physiques sont désignés dans les statuts
ou par un acte postérieur aux statuts. Leur nombre est fixé librement dans
les statuts.
Ils peuvent être choisis parmi les associés ou en dehors d'eux. Il a pour
fonction de représenter la société vis à vis des tiers.
Nomination
Lors de la constitution de la société, les gérants sont nommés par les associés. Sous réserve d'une clause spéciale dans les statuts, les gérants peuvent également être nommés au cours de la vie sociale à la majorité de plus de la moitié des parts sociales.
Cessation des fonctions
Les fonctions du gérant prennent fin dans les cas suivants :
- arrivée du terme convenu dans les statuts (à défaut de clauses
statutaires, à la dissolution de la société) ;
- démission du gérant ;
- révocation par décision des associés représentant plus de la moitié des
parts sociales, à moins que les statuts ne prévoient une majorité plus
forte. Elle peut donner lieu à dommages-intérêts si elle est décidée sans
juste motif ;
- révocation judiciaire : tout associé peut demander en justice la
révocation du ou des gérants à condition que la demande repose sur une
cause légitime.
Le statut des gérants et associés :
Tout comme le gérant non associé qui exerce une activité salariée au sein
de l'entreprise, le gérant rémunéré, minoritaire ou égalitaire, est soumis
au régime général de la sécurité sociale.
Les cotisations sont dues sur la rémunération mais non sur la part de bénéfice allouée.
Le gérant majoritaire, rémunéré ou non, est assujetti au régime des
non-salariés sur l'ensemble des sommes perçues, y compris sur sa part de
bénéfice. Il en est de même des associés majoritaires non gérants qui
exercent une activité rémunérée au sein de l'entreprise.
Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d'aucun régime
de protection sociale. Il est assujetti au régime général quand il exerce
une activité salariée. Mais dans les deux cas, il ne paie aucune cotisation
sur sa part de bénéfice.
Les associés non gérants qui n'exercent aucune activité professionnelle au sein de la société sont soumis au même statut. Ils ne paient donc aucune cotisation sur l'ensemble des bénéfices perçus.
Un associé peut être, au sens fiscal, soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
D’un point de vue social, cette distinction n’existe pas. Dès lors que l’on est associé d’une SARL de famille, il faudra retenir une distinction entre un gérant (ou collège de gérants) majoritaire, et gérant (ou collège de gérants) égalitaire ou minoritaire.
Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI), la recours à la SARL de famille est une solution régulièrement mise en avant.
La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque certaines conditions sont remplies.
Notamment, les associés doivent avoir un lien de parenté au sens de l’article 239 bis AAdu CGI. De plus, l’activité de la société doit être industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole.
Il est donc tout à fait possible d’exercer l’activité de location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), au sein d’une SARL de famille.
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