fiscalité de l'immobilier |
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Ces réflexions interviennent naturellement après la phase d'acquisition de votre bien immobilier. Attention aux acquisition de petites surfaces avec la taxe des micro-surfaces (disparue cependant en 2019), et à l'encadrement des loyers dans certaines villes comme Paris, Lille, ....
Au niveau des revenus fonciersLe régime du Micro-foncier Le régime du micro-foncier s'applique automatiquement si le revenu net foncier ne dépasse pas 15.000 €. Il existe des exceptions au régime du micro-foncier :
Dans ces cas là, c'est le régime de droit commun qui s'applique. Concernant les SCI soumises à l'impôt sur le revenu et les SCPI, ils sont également soumis à ce régime sous réserve que le contribuable soit également propriétaire d'un bien immobilier donné en location nue. Dans ce cas, la limite de 15 000 € s'apprécie en prenant en compte la quote-part du contribuable dans les recettes brutes des sociétés concernées. Le contribuable est alors dispensé de remplir une déclaration spécifique (déclaration n° 2044). Il lui suffit de reporter, sur la déclaration d'ensemble, le montant des recettes locatives. Le revenu net imposable sera déterminé en appliquant aux sommes en question un abattement forfaitaire de 30 %. Si ce régime est applicable de plein droit, il est toutefois possible d'opter pour le régime réel d'imposition, pour une durée irrévocable de 3 ans (reconductible tacitement par période de 3 ans), s'il s'avère qu'il est plus avantageux de déduire les charges pour leur montant réel. C'est le cas par exemple en cas de travaux importants pouvant être déduits.
Une question fiscale sur votre immobilier ?Si c'est le régime réel … Ce régime est applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel excède 15 000 € et sur option dans le cas contraire. Dans ce régime, les loyers sont soumis au barème général de l'impôt sur les revenus avec des modalités particulières. Le revenu foncier imposable est alors calculable de la manière suivante :
Lorsque les charges dépassent les recettes, il se crée un déficit foncier qui s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers du contribuable, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Attention cependant, les déficits provenant des intérêts d'emprunt ne s'imputent pas sur le revenu global. Ils sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quel est le sort des déficits fonciers en attente de report en cas de cession du bien avant le 31-12 N+3 ? (RES 2010/035 du 22/06/2010) Les déficits fonciers (relatifs à ce bien) en attente de report, qui n'auraient pas été imputés sur le revenu foncier à la date de la cession sont perdus. En cas de séparation ou de divorce, quelles sont les modalités d’imputation des déficits fonciers ? (CAA Lyon 30 septembre 2010) Après divorce ou séparation entraînant une imposition distincte, chacun des époux impute la moitié des déficits fonciers reportables afférents aux immeubles qui dépendaient de la communauté conjugale, y compris lorsque ces biens étaient
Attention à l'encadrement des loyers dans certaines villes :La liste des communes concernées par l'encadrement des loyers est alignée sur celle annexée au décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants . Il existe également une seconde loi concernant l'encadrement des loyers dans les zones tendues comme Paris, Lille ...
L'encadrement en cas de relocation concerne les logements précédemment vacants. Le décret définit la notion de logements vacants comme étant ceux " inoccupés proposés à la location ", à l'exclusion des logements :
En cas de relocation, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le décret prévoit que le loyer peut cependant faire l'objet d'une revalorisation conformément à l'évolution de l'IRL , sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de bail. Articulation avec l'encadrement légal des loyers Lorsque la zone géographique dans laquelle est situé le logement mis en location est soumise à l' encadrement légal des loyers et à l'encadrement par décret , le texte prévoit que :
Une question fiscale sur votre immobilier ?
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