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Vous pouvez réaliser l' investissement en location meublée par le biais d'une société soumise à l'impôt sur le revenu sans que ne soit remis en cause l'intérêt fiscal.

La location en meublée, qu’elle soit ou non professionnelle, est par définition une activité commerciale. Elle présente l’intérêt majeur de permettre la déduction des déficits directement sur le revenu global du loueur.

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Pour cela, la société par l’intermédiaire de laquelle la location meublée est exercée ne doit pas être passible de l’IS. C’est pourquoi le recours à une SCI n’est ici pas pertinent (les sociétés civiles ayant une activité commerciale représentant plus de 10% de leur activité sont obligatoirement soumises à l’IS).

Il convient donc au contraire privilégier plutôt les sociétés à responsabilité limitée de famille (SARL de famille) ayant opté pour le régime des sociétés de personnes.

Dans le cadre de l'activité de LMP par le biais d'une structure sociétaire, le seuil de 23.000 € est apprécié par chaque associé en fonction de ses droits et non au niveau de la société elle même.

Une question fiscale ?

Quelle structure choisir, une SARL de famille ?

Dans le choix des structures sociétaires à caractère familial ayant pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, le recours à la SARL de famille s'avère le plus judicieux.

En principe, les SARL comprenant plusieurs associés sont soumises à l'Impôt des Sociétés. Par exception la loi ouvre à certaines sociétés de famille la possibilité d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes , ce qui est le cas dans le cadre de la LMP.

La société doit être composée de membres d'une même famille. Cette notion est limitée aux personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi qu'entre conjoint.

Dès lors que ces conditions sont réunies, il est possible d'exercer une option pour le régime fiscal des sociétés de personnes en adressant une notification à au service des impôts.

Dans le cadre d'une société nouvelle, l'option produit immédiatement effet tant en matière de droit d'apport que d'impôt sur les bénéfices, dès lors qu'elle est formulée dans l'acte constatant la constitution.

Après son option, la société se trouve soumise aux dispositions des articles 8 et 218 bis du code général des impôts.

En vertu de ces textes, les sociétés de personnes ne sont pas elles même imposables à raison des bénéfices qu'elles ont réalisés mais leurs membres sont personnellement soumis à l'impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

Ainsi, le recours à une SARL soumise à l'impôt sur le revenu peut permettre de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :

• imposition en application du régime micro-BIC qui fait bénéficier d'une fiscalité avantageuse grâce à un abattement forfaitaire de 50% du montant des revenus,
• entamer la transmission de ce patrimoine en associant ses enfants à l'activité immobilière.

Et au niveau des cotisations sociales ? les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier au régime social des indépendants (RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues. C'est également le cas pour les SARL de famille.

Une question fiscale sur votre investissement ?

Et la gérance ...

Un ou plusieurs gérants personnes physiques sont désignés dans les statuts ou par un acte postérieur aux statuts. Leur nombre est fixé librement dans les statuts.

Ils peuvent être choisis parmi les associés ou en dehors d'eux. Il a pour fonction de représenter la société vis à vis des tiers.

Nomination

Lors de la constitution de la société, les gérants sont nommés par les associés. Sous réserve d'une clause spéciale dans les statuts, les gérants peuvent également être nommés au cours de la vie sociale à la majorité de plus de la moitié des parts sociales.

Cessation des fonctions

Les fonctions du gérant prennent fin dans les cas suivants :

- arrivée du terme convenu dans les statuts (à défaut de clauses statutaires, à la dissolution de la société) ;
- démission du gérant ;
- révocation par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, à moins que les statuts ne prévoient une majorité plus forte. Elle peut donner lieu à dommages-intérêts si elle est décidée sans juste motif ;
- révocation judiciaire : tout associé peut demander en justice la révocation du ou des gérants à condition que la demande repose sur une cause légitime.


Le statut des gérants et associés :

Tout comme le gérant non associé qui exerce une activité salariée au sein de l'entreprise, le gérant rémunéré, minoritaire ou égalitaire, est soumis au régime général de la sécurité sociale.

Les cotisations sont dues sur la rémunération mais non sur la part de bénéfice allouée.

Le gérant majoritaire, rémunéré ou non, est assujetti au régime des non-salariés sur l'ensemble des sommes perçues, y compris sur sa part de bénéfice. Il en est de même des associés majoritaires non gérants qui exercent une activité rémunérée au sein de l'entreprise.

Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d'aucun régime de protection sociale. Il est assujetti au régime général quand il exerce une activité salariée. Mais dans les deux cas, il ne paie aucune cotisation sur sa part de bénéfice.

Les associés non gérants qui n'exercent aucune activité professionnelle au sein de la société sont soumis au même statut. Ils ne paient donc aucune cotisation sur l'ensemble des bénéfices perçus.

Une question fiscale ?

SARL et régime social

Un associé peut être, au sens fiscal, soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

D’un point de vue social, cette distinction n’existe pas. Dès lors que l’on est associé d’une SARL de famille, il faudra retenir une distinction entre un gérant (ou collège de gérants) majoritaire, et gérant (ou collège de gérants) égalitaire ou minoritaire.

SARL et régime fiscal

Devant l’impossibilité de réaliser une activité de location meublée au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI), la recours à la SARL de famille est une solution régulièrement mise en avant.

La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque certaines conditions sont remplies.

Notamment, les associés doivent avoir un lien de parenté au sens de l’article 239 bis AAdu CGI. De plus, l’activité de la société doit être industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole.

Il est donc tout à fait possible d’exercer l’activité de location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), au sein d’une SARL de famille.