L'impôt sur la fortune immobilière (redevables et assiette)

 

L'impôt sur la fortune immobilière vise à taxer uniquement les actifs immobiliers, à l'exclusion des actifs mobiliers, détenus par les personnes physiques au-delà d'un certain seuil et selon un barème progressif. Il remplace l'ISF à partir de 2018 .

Se pose la question des redevables et de l'assiette.

Se pose également la question de l'évaluation des immeubles, du calcul et des réductions.

 

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Qui sont les redevables ?

Sont imposables :

  • les personnes physiques domiciliées fiscalement en France disposant d'un patrimoine situé en France et hors de France dont la valeur nette taxable est supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier 2018.
  • les personnes physiques non domiciliées fiscalement en France à raison des biens qu'elles détiennent en France d'une valeur nette taxable supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier 2018 (sous réserve de l'application des conventions internationales).

Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été fiscalement domiciliées à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes, ne sont temporairement imposables à l'IFI que sur leurs biens français et ceci jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de leur installation en France.

 

Une question fiscale sur votre IFI ?

 

Notion de foyer fiscal

En matière d'IFI, l'imposition se fait par foyer fiscal.

Concernant les couples mariés , le principe est celui d'une imposition commune. Cependant, les époux peuvent faire une déclaration séparée lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, et lorsque les époux sont en instance de divorce et résident séparément sur autorisation du juge.

Les partenaires pacsés et les concubins notoires sont également soumis au principe de l'imposition commune.

 

simulateur IR

 

Et en cas de démembrement de propriété ?

En principe, l'usufruitier est redevable de l'IFI pour la valeur en pleine propriété du bien.

Par exception, l'usufruitier et le nu-propriétaire déclareront chacun la valeur de leur droit :

  • Lors de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage ou d'habitation si la vente n'a pas été réalisée en faveur d'un présomptif héritier, légataire ou donataire, du vendeur ;
  • Concernant l'usufruit du conjoint survivant résultant de ses droits légaux dans la succession du défunt (en l'absence de donation entre époux), ou autres cas cités par les articles 1094 et 1098 du Code civil (usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du 1er lit…) ;
  • Lors de la donation avec réserve d'usufruit au profit de l'État, des départements, des communes, des syndicats de communes, d'associations reconnues d'utilité publique ou de fondations reconnues d'utilité publique.

 

Questions à l'Expert ...

Quelles sont les sanctions en cas de non délivrance de l'état individuel dans le délai imparti pour les redevables dont l'actif net taxable est supérieur ou égal à 2,57 M € ? la réponse ici >>

Je vais investir dans une PME orientés dans l’immobilier. Pourrais-je bénéficier de la réduction d’ISF ? la réponse ici >>

Vous détenez une SCI exonérée d’ISF (locaux loués à l’entreprise) et souhaitez acquérir d’autres biens immobiliers. Quels impacts sur l’ISF ou l'IFI ? la réponse ici >>

J’ai manqué de précisions sur la déclaration de titres non cotés. Suis-je sur une prescription de 3 ou 6 ans pour l'ISF ou l'IFI : la réponse ici >>

 

Toutes nos réponses ici >>

 

Quelle est l'assiette taxable ?

A l'actif

Les biens imposables à déclarer à la valeur vénale , sont :

  • Ensemble des biens et droits immobiliers composant le patrimoine du redevable ;
  • Titres de sociétés ou d'organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement, quel que soit le niveau d'interposition, par la société ou l'organisme ;
  • Biens ou droits immobiliers transférés en fiducie : imposables chez le constituant ;
  • Biens ou droits immobiliers placés dans un trust : imposables chez le constituant ou le bénéficiaire réputé être le constituant ;
  • Actifs immobiliers faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d'un contrat de location-accession à la propriété immobilière : dans ce cas, l'assiette est réduite des loyers et redevances restant à courir ;
  • Fraction de la valeur de rachat des contrats d'assurance-vie exprimés en unité de compte, représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte.

 

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Les biens exclus de l'assiette taxable sont :

• Part d'immobilier dans les participations de moins de 10% du capital ou des droits de vote (détention directe ou indirecte) dans une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

• Parts ou actions d'OPCVM, de fonds d'investissement ou de Sicaf détenant des biens ou droits immobiliers si le redevable détient moins de 10% des droits et si l'actif du fonds ou de l'organisme est composé (directement ou indirectement) à hauteur de moins de 20% de biens ou droits immobiliers imposables.

• Valeur des biens affectés à l'exploitation d'une société :

- Biens affectés à l'exploitation de la société qui les détient, quelle que soit l'activité de la société dans laquelle le redevable détient des titres ;

- Biens affectés à l'exploitation d'une société du groupe lorsque l'activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres est opérationnelle.

 

simulateur IR

 

Quel est le passif déductible ?

Les dettes déductibles sont notamment constituées :

  • des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • des dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire, ou, pour le compte du locataire et dont il n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
  • des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • des impôts, autres que ceux incombant normalement à l'occupant (exclusion de la taxe d'habitation), dus à raison des actifs concernés.

 

Ne sont pas déductibles :

  • les prêts contractés directement ou indirectement auprès d'un membre du foyer fiscal ;
  • les prêts familiaux contractés directement ou indirectement sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ;
  • les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d'une société contrôlée directement ou indirectement par un membre du groupe familial.

 

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Les prêts in fine ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l'emprunt par le nombre d'années total de l'emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'au terme prévu est déductible.

Plafond de déduction pour les gros patrimoines

Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.

 

Quelles sont les exonérations ?

Les exonérations partielles sont :

 

Exonération des biens immobiliers utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle

Sont exonérés les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu.

Lorsque l'activité est exercée dans une société soumise à l'IS, l'exonération ne s'applique que si les conditions suivantes sont remplies :

  • L'activité de la société est de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
  • Le redevable doit exercer, à titre principal, une fonction de direction dans la société (donnant lieu à une rémunération normale et représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels) ;
  • Une participation minimale de 25% des droits de vote est exigée des gérants minoritaires de SARL et des associés dirigeants de sociétés anonymes, ou une participation représentant plus de 50% de la valeur brute de leur patrimoine.

 

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Exonération des locaux d'habitation loués meublés

Les locaux d'habitation loués meublés sont exonérés d'IFI au titre de la location meublée professionnelle si les conditions suivantes sont respectées : inscription du propriétaire au RCS, plus de 23 000 € de recettes annuelles, plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

 

 

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