IMMOBILIER D'ENTREPRISE

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Questions pratiques "SCI"

Le chef d'entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de 3 façons :

• une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine privé se confondent ;
• une détention via l'entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de l'entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;
• l'apport de ce patrimoine immobilier à une société juridiquement indépendante (type SCI, …) intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel.

Cette dernière option présente l'avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel.

Pourquoi séparer l'immobilier de l'activité professionnelle ?

Lorsque l'immobilier a été séparé de l'actif professionnel, il pourra s'intégrer dans une stratégie de gestion du patrimoine privé, avec bien évidemment des restrictions quant aux possibilités d'arbitrage en raison des liens professionnels existant avec la société d'exploitation. Une stratégie de transmission pourra ainsi être envisagée à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d'usufruit, voire donation d'usufruit, la mise en œuvre de cette stratégie sera d'autant plus facilitée par la création de structure sociétaire permettant de diviser l'immeuble en parts.

La séparation initiale de l'immobilier résulte alors du choix du chef d'entreprise réalisé lors de la réalisation de l'investissement.

En revanche, lorsque l'immobilier est soit inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle, soit propriété d'une société d'exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut s'imposer entraînant des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée.

Dans une entreprise individuelle, tant la cession de l'immobilier que le retrait dans le patrimoine privé de l'exploitant ou une donation vont générer une imposition des plus values selon le régime des plus values professionnelles. En matière de droit d'enregistrement, la cession supportera des droits de 5 %, la donation générera des droits de mutation à titre gratuit (selon un barème), le retrait dans le patrimoine privé n'occasionnant aucun droit d'enregistrement.

Dans une structure sociétaire, la séparation de l'immobilier peut s'effectuer selon plusieurs techniques :

• distribution de dividendes en nature,
• cession de l'immeuble à un associé ou à une société civile,
• retrait d'immeuble et réduction de capital,
• scission de la société d'exploitation,
• …

Vendre l'immobilier ou les titres ? le cédant, en présence d'un acquéreur potentiel de l'immobilier, dispose d'une alternative entre soit procéder à la cession par la société de son immobilier soit procéder à la cession des titres de la société.

Une question fiscale sur votre entreprise ?

Quels sont les avantages d'une séparation de l'immobilier de l'entreprise ?

La dissociation patrimoine immobilier / patrimoine professionnel :

• facilite la vente de l'entreprise, car les biens immobiliers, moins rémunérateurs ne pèsent plus sur la valeur totale de l'entreprise, dont la valeur et le prix sont allégés, ce qui élargit le marché potentiel des acheteurs ou repreneurs ;
• associée à une donation des parts de la SCI aux héritiers non-repreneurs (le cas échéant, donation avec réserve d'usufruit au profit de l'entrepreneur qui conserve le bénéfice des loyers) et de parts de l'entreprise à l'héritier le plus apte à la reprendre, elle favorise la transmission intra-familiale tout en évitant les règles contraignantes de l'indivision successorale ;
• permet à l'entreprise de diversifier son actif via une extension du patrimoine privé et un allégement du patrimoine professionnel ;
• emporte séparation des risques commerciaux, les deux entreprises étant juridiquement indépendantes l'une de l'autre.

Du point de vue fiscal, cette dissociation :

• permet à l'entreprise de déduire les loyers ;
• permet au détenteur d'avoir des charges et éventuels intérêts d'emprunts déductibles ;

La séparation de l'immobilier peut donc être une bonne stratégie patrimoniale ...... Pensez y !

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