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La fiscalité dispositif "Cosse" ou Loc’Avantages

 

Le nouveau dispositif Cosse en faveur de l'investissement locatif concerne les logements anciens et neuf donnés en location nue à titre d'habitation principale.

Loi de finances 2022 : à compter du 1er janvier 2022, le dispositif Cosse ancien, prenant actuellement la forme d'une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pouvant atteindre sous certaines conditions 85 %, est transformé par la loi de finances 2022 en réduction d'impôt : « Loc’Avantages ».

Cette réduction est calculée sur le montant des revenus locatifs perçus.

5 taux distincts sont prévus, allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non...).

Les plafonds de loyer sont désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC, la durée des conventions serait unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif serait facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.

L’avantage ne dépend donc plus de la TMI mais du taux de réduction (en fonction du niveau de loyer, …)

 

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Les caractéritiques du Loc’Avantages

L’avantage fiscal lié au régime « louer abordable » a été modifié par la loi de finances 2022.

Prenant jusqu’en 2021 la forme d'une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pouvant atteindre, sous certaines conditions, 85 % des revenus, ce dispositif est transformé en réduction d'impôt à compter de 2022.

Cette réduction est calculée sur le montant des loyers charges non déduites.

5 taux distincts sont prévus allant de 15 % à 65 % selon les modalités de la location (niveau de loyer, de ressources du locataire, recours à une location intermédiée ou non..) : 

 

 

Avec intermédiation locative

Sans intermédiation locative

Location intermédiaire

20 %

15 %

Location sociale

40 %

35 %

Location très sociale

65 %

-


Les plafonds de loyer seront désormais fixés au niveau des communes et non plus en fonction des zones ABC (ce qui ne permettait pas de garantir une corrélation suffisante avec le marché local).
La durée des conventions sera unifiée à 6 ans (en cas de travaux actuellement la convention doit durer 9 ans) et la sortie du dispositif sera facilitée en zone tendue en permettant au bailleur de procéder à une réévaluation libre du loyer à cette occasion.

Si le bailleur transfère son domicile fiscal hors de France, alors que ses engagements de location et de conservation sont toujours en cours, la réduction d’impôt s’imputera sur son impôt dû en France avant déduction des prélèvements et retenues non libératoires.

La réduction Loc'Avantages présente certaines particularités par rapport aux investissements défiscalisant classiques tel que le Pinel :

·         la réduction est calculée sur le loyer brut encaissé ;

·         la réduction n'est pas limitée dans le temps ;

·         la réduction s'applique que l'on acquiert un nouveau bien (c'est-à-dire un achat ou bien reçu par donation ou succession) ou que l'on détienne déjà le bien.

·         Le bien peut être détenu en pleine propriété, en indivision ou en SCI, voire en démembrement.

La 1ère année 

Les obligations déclaratives doivent être remplies dès la première année, à défaut, l'administration peut refuser le bénéfice de l'avantage du contribuable.

Le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle la location ouvre droit pour la 1ère fois à la réduction calculée en fonction du revenu brut si c’est en direct :

  • une copie de la convention conclue avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) signée par les 2 parties,
  • une copie du bail nu signé par le bailleur et le locataire,
  • une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de la dernière année ou l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

 

Rappel de l'ancien régime COSSE

Ce régime permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah de bénéficier d'une déduction spécifique des revenus fonciers dont le taux varie de 15 % à 70 % selon le niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée et selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Le taux de déduction spécifique atteint 85 % lorsque le logement est confié à un organisme agréé, dans le cadre d'une intermédiation locative, en vue d'une location « solidaire ».

La convention doit être conclue entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022.

 

Une question fiscale ?

 

Pour qui ce dispositif ?

Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers . Il s'agit donc des propriétaires d'immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés ( SCI , SCPI , sociétés transparentes).

Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable.

Le logement ne peut pas être donné en location un membre du foyer fiscal du propriétaire, un descendant ou un ascendant. Il ne peut pas non plus être donné en location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.

Le dispositif impose des plafonds de revenus locataires et du loyer, qui seront fixés par décret.

Le logement doit être situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 du dispositif Duflot-pinel.

Et pour 2020 ? Le dispositif Cosse permettant, en cas de location sous convention à loyer maîtrisé conclue avec l’Anah, de bénéficier d’une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pouvant atteindre 85 % de leur montant, arrivait à expiration le 31 décembre 2019. Seuls les loyers couverts par une convention conclue avant cette date y étaient éligibles. La loi de finances proroge ce dispositif pour une période de 3 ans (de 2020 à 2022). Toutefois, pour les conventions conclues à compter du 1er juillet 2020 seuls les logements répondant à un niveau de performance énergétique qui devrait être fixé par arrêté pourront bénéficier du dispositif.

 

Une question fiscale ?

 

Quelle est la fiscalité ?

Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers .

 

prélèvement à la source

 

Déduction spécifique :

Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire-bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.

Quand le logement est situé en zone B2, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 15 % dans le secteur intermédiaire,

• 50 % dans le secteur social très social.

 

Une question fiscale ?

 

Quand le logement situé en zone Abis, A ou B1, le taux de la déduction fiscale est égal à :

• 30 % dans le secteur intermédiaire,

• 70 % dans le secteur social et social.

Le taux porté à 85 % pour les logements donnés en location un organisme public ou privé agréé en vue de l'hébergement des personnes défavorisées.

La déduction spécifique est calculée sur le revenu brut tiré de la location du logement ayant fait l'objet du conventionnement et s'ajoute aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

Attention, la déduction spécifique ne peut pas, en principe, se cumuler, pour un même logement, avec un autre régime fiscal prévu en faveur de l'investissement locatif.

 

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